Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Zwangsimmos..

ich warte mal ab.
Das Kurzarbeitergeld wird ja noch bis Ende 2021 gezahlt. Wenn es mit der Wirtschaft nicht rapide wieder aufwärtz geht, werden spätestens 2022 viele von denen arbeitslos und viele Unternehmen pleite. Kann mir vorstellen, dass dann einigen das Wasser bis OKUl steht und der Kredit nicht mehr bezahlt werden kann.

Mal sehen, wie sich das entwickelt.

Außerdem, wie schon an anderer Stelle geschrieben, Immo nur für Eigenbedarf, Wohnkonsumenten sollen sich selber drum kümmern, wo sie ihr Haupt betten wollen.
Und nicht viel größer als der Durchschnitt 45 qm/Haushaltsmitglied weil ich die Befürchtung habe dass die Staastkrake bei einer Refinanzierung der Schuldenwut auf die Vermögen der Bev. zurückgreift mittels Zwangshypothek...vielleicht gibt´s ja Freigrenzen und eine könnet sie eigengenutzte Immo sein, sofern nicht viel größer als Durchschnitt.

Eigengenutzt bis Hartz-4-Größe (max. 80 m² für 1 bis 2 Personen), könnte bei solchen Maßnahmen wohl von der Staatskrake als so eine Art Freigrenze angesehen werden.
Damit stellt man einen gewissen Teil der Wohnungsbesitzer (vorerst) ruhig.

Alles was vermietet wird, egal ob 30 oder 300 m², dürfte hingegen, in irgendeiner Form belastet werden.
Da kann man gut abschöpfen und Vermieter sind nun mal in der Minderheit und haben in der Demokratie einen schlechten Ruf.
Ich unterschreibe morgen den Verkauf für eine meiner beiden Eigentumswohnungen.
Ich denke auch, dass das Zeitfenster bis kurz nach Bundestagswahl und Auslaufen Kurzarbeit etc., hier noch lukrative Verkäufe ermöglichen wird, aber dann könnte es schnell ernst werden.

Zitat von 777

Gibt es eigentlich Möglichkeiten den Denkmalschutz aufzulösen?

Und was würde passieren wenn man
so n Haus ohne Erlaubnis abreißt und ein Neues hinbaut?
Wie hoch wäre da die Strafe, oder wird dann gleich der Galgen am Marktplatz aufgebaut?

Zu dem Thema, mal den hier fragen:
https://www.pnn.de/potsdam/-te…ant-nedlitz/26059594.html

Und ansonsten sollte Eigengenutzt eigentlich stets frei von Belastungen sein, dieses Prinzip wird aber heute schon durchbrochen.
Oder man besitzt 1000 + x Wohnneinheiten, dann passiert tendenziell auch nichts.

.... wäre das Letze was ich mir kaufen und antun würde.

Dem Amt fallen immer neue Sachen ein wie sie dir auf den Sack gehen können, mit immer neuen Vorschriften und die Förderungen halten sich auch in Grenzen.
Ein Arbeitskollege wollte sich das antun, nach zwei Jahren Gezerre, wg. Bauplan wie und was geändert werden soll
/kann /darf und dann wieder Denkmalvorschrift, hat er gedacht (das schreib ich nicht, sonst werd ich rot) und hat dann eben neu gebaut. Da war er wieder ausgeglichen

Immobilien mit BeStandsSchutz sind auch BrandGeFährlich, wenn die abrennen, ist es FroschLand

was nutzt die BrandVerSicherung, wenn das NichtRecht zum WiederAUfBauBeStandSchutzRecht weggebrannt.

" AUgenAUf vor ImmoKauf"

Gruss
alibaba

Zitat von Salorius

Eine Frage an die Profis hier.
Schwiegersohn möchte wegen der Abschreibung eine denkmalgeschützte Immo kaufen.
Gibt es da etwas spezielles zu beachten ?

Danke für die Antworten

Hallo Salorius,

ein Profi antwortet: Auch wenn ich persönlich kein großer Freund von Denkmal-Immobilien bin, so hat es doch seinen Reiz, eine altehrwürdige Immobilie zu erwerben und diese nach eigenen Wünschen zu einem wunderbaren Eigenheim umzubauen.

Steuerlich kann es für Deinen Sohn auch Sinn machen.

Du hast es schon geahnt, es gibt ein paar spezielle Themen beim Kauf und der Sanierung einer Denkmalschutz-Immobilie zu beachten:

Zuerst sollte Dein Sohn die örtliche Denkmalschutz-Behörde kontaktieren.

Sobald eine Immobilie auf der Denkmalschutz-Liste des entsprechenden Bundeslandes zu finden ist, besteht nämlich ein öffentliches Interesse daran und in diesem Fall müssen viele Sanierungsarbeiten vor Beginn erst genehmigt werden.

Eine Genehmigung braucht er bspw. für die folgenden Sanierungsmaßnahmen (es gibt noch mehr, die hier fallen mir spontan ein):

Veränderungen der tragenden Konstruktion (z. B. Wanddurchbrüche),

Nutzungsänderungen (z. B. leer stehende Gewerberäume als Wohnraum),

Ausbau von Keller- und Dachgeschoss,

Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes,

Veränderung des Erscheinungsbildes,

neuer Anstrich der Fassade,

Modernisierung der Elektroinstallation,

Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen,

Errichtung von Überdachungen/Vordächern/Terrassen usw.

Bitte beachten: Die Sanierungs- und Folgekosten sollten frühzeitig aufgelistet werden.

Wegen der Anforderungen des Denkmalschutzes kann die Sanierung unter Umständen komplizierter und teurer als der Neubau eines Hauses werden.

Daher: Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt oder Sachverständiger sollte von Deinem Sohn hinzu gezogen werden, diese helfen auch bei der genauen Prüfung der notwendigen Maßnahmen und bei der Kostenschätzungen.

Wichtig noch zum Thema Energieeffizienz und Denkmalschutz:

Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden (das ist leider der Regelfal bei Denkmal-Immobilien) ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Dein Sohn wird das sonst an den Heizkosten merken.

In welchem Rahmen die Nachdämmung und neue Heizungssysteme bei denkmalgeschützten Immobilien möglich sind (und auch genehmigt werden) sollte Dein Sohnemann auf jeden Fall VOR der Unterzeichnung des Kaufvertrags klären.

Nochmal zum Thema Steuern:

Ja, beim Denkmalschutz können Steuern gespart werden.

Als Kapitalanleger, also bei Mietobjekten können die Modernisierungskosten über zwölf Jahre verteilt komplett abgeschrieben werden, neun Prozent in den ersten acht Jahren, sieben Prozent in den letzten vier Jahren.

Aber Dein Sohn wird die Immobilie vermutlich selbst nutzen wollen, oder?

Dann gilt zumindest eine Abschreibung von neun Prozent für zehn Jahre, wobei die Kosten für die Arbeiten an Außenanlagen oder den eigenen Zeitaufwand nicht angesetzt werden können.

Außerdem sind von der Steuerminderung nur die Abschnitte betroffen, die auch unter Denkmalschutz stehen.

Also nochmal:

Über die spezifischen Maßnahmen, die beim jeweiligen Gebäude abgeschrieben werden können, immer VORHER bei der zuständigen Denkmalschutz-Behörde informieren und ohne deren Bescheinigung AUF KEINEN FALL mit der Sanierung beginnen (damit die Kosten auch wirklich angerechnet werden).

Die Anschaffungskosten selbst kann Dein Sohn ebenfalls steuerlich geltend machen:

Bis Baujahr 1924 sind das 2,5 Prozent Abschreibung innerhalb von 40 Jahren, ab Baujahr 1925 zwei Prozent innerhalb von 50 Jahren.

Informiert euch auch über Fördermittel, manche Gemeinden und Städte verteilen im Rahmen von Stadterneuerungsprozessen Zuschüsse für die Sanierung von Denkmal-Immobilien.

Der Anspruch und die Mittel werden je nach Anfrage individuell geprüft.

Ggf. auch mal bei der KfW anfragen (bzw. über die Hausbank dort anfragen) wegen zinsverbilligten Krediten und Investitionszuschüssen speziell für energieeffizientes Sanieren.

Das ist mein Stand der Dinge. Alle Angaben ohne Gewähr. Der Gesetzgeber ändert gerne mal...

Ich wünsche Deinem Sohn, dass er die für ihn richtige Entscheidung trifft.

Hoffe, dass ich helfen konnte.

Moin,

versuche Deinen Sohn davon abzubringen, sofern das Objekt sich nicht in einem TOP-Zustand befindet. Die Damen und Herren von der Denkmalschutzbehörde kosten dem Besitzer (Eigentümer ist quasi die Denkmalschutzbehörde) einige Jahre des Lebens. Scheixx was auf die erhöhte AfA oder irgendwelche Zuschüsse. Habe es selbst erlebt und wollte nur Dachunterschläge streichen lassen. Da kamen zwei! hochbezahlte Beamte und haben 1,5 Stunden darüber lamentiert, welche historische Farbe ich denn nun verwenden dürfe Habe die Immobilie nach diesem Erlebnis wieder verkauft und sogar akzeptiert, einen Verlust zu realisieren.

Grüße
Goldhut

denke auch , "manchmal ist der Verlust der Gewinn"

Gruss
alibaba

Dieser Mann hier hat über 50 Wohnungen und auch schon erste Häuser, alle auf Kredit, viele davon zu 100% finanziert, in den letzten vier Jahren gekauft und gibt jetzt teure Coachings, wie man es ihm nachmachen kann.

Die aktuellste Erfahrung seines Vermieterdaseins verarbeitet er in diesem Video.

Hartz4ler lebt illegal in meiner Wohnung (das ist passiert)

Auch seine anderen Videos sind sehens- und auch einige Kommentare lesenwert.
Er ist einer der Robinhoodler des Immobilienmarktes

Zitat von lazybastard

Dieser Mann hier hat über 50 Wohnungen und auch schon erste Häuser, alle auf Kredit, viele davon zu 100% finanziert, in den letzten vier Jahren gekauft und gibt jetzt teure Coachings, wie man es ihm nachmachen kann.

...

Also quasi der Aufruf das Ponzi Spiel weiterzutreiben.

Zitat von lazybastard

Dieser Mann hier hat über 50 Wohnungen und auch schon erste Häuser, alle auf Kredit, viele davon zu 100% finanziert, in den letzten vier Jahren gekauft und gibt jetzt teure Coachings, wie man es ihm nachmachen kann.

Die aktuellste Erfahrung seines Vermieterdaseins ...

1. war der Junge wohl etwas zu spät dran:

hätte lieber vor 10 bis 15 Jahren gekauft - um JETZT zu Höchstpreisen zu verkaufen - mit der einen Hälfte des Verkaufserlöses die 100 %-Finanzierungen zurückzubezahlen - und mit der anderen Hälfte zu "privatisieren"

2. bei "über 50 Wohnungen" sollte man die Erfahrungen des "Vermieterdaseins " einer Hausverwaltung überlassen - und nur den Verwalter sorgfältig beaufsichtigen

Denkmal als "Lebensaufgabe"

Habe selbst eine "Alte Schule" (1840-1919) nach der Wende gekauft um genau eine gesichtslose Investorenostsparmietskaserne zu verhindern. Gott sei Dank ist zu DDR-Zeiten fast nichts gemacht worden, und so ist noch die klassizistische Bausubstanz komplett erhalten geblieben. Noch weit vor Aufnahme in die Denkmalliste 1999 hatte ich originalgetreue Holzfenster zum 2-3 fachen Preis der überall eingebauten (hässlichen) Standardfenster eingebaut. Natürlich hat der Steuerberater, Firmen und auch Freunde mich für verrückt erklärt. Bis heute habe ich auch nix verdient, aber wenigstens in einem kleinen Ort (5000) ein bestimmendes Bauwerk erhalten, ist doch auch was.
In einer grossen Stadt wäre das für mich natürlich nicht denkbar. Das Denkmalamt war froh, dass ich Geld in die unrentable Immobilie gesteckt habe und wir hatten nur einmal "Unstimmigkeiten" wegen der Fassadenfarbe. Der Innenausbau interessiert nicht, Zuschuss habe ich allerdings auch nicht bekommen. "Gewinn" mache ich erst ab nächstes Jahr wenn alle Kredite zurückgezahlt sind - Lebensaufgabe eben.

Hallo Salorius,

da, wie bereits in obigen Beiträgen erwähnt, ein Abriss und Neubau quasi unmöglich ist, ist das Grundstück ja offensichtlich "weniger" Wert.
Daher besteht bei denkmalgeschützen Objekten die Möglichkeit beim Kauf (Notar) den Grundstückswert und den Gebäudewert getrennt auszuweisen (Bodenwert runter - unter den Bodenrichtwert - / Gebäudewert rauf).
Dies hat zur Folge, dass sich die AfA erhöht !!! (Kostet nicht - bringt was ! )

Übrigens:
Der Denkmalschutz unfasst immer das GANZE Gebäude !!!
Im Zweifelsfall kann sogar über die Farbe getritten weden mit der die Zimmer innen gestrichen werden.
Kommt immer darauf an wie erhaltenswert auch das Innenleben des Gebäudes ist (Stuck, Terazzo, Kamine, etc.) und wie die Person bei Deiner zuständigen Denkmalschutzbehörde tickt.

Grüße benzbusfahrer

Zitat von Salorius

Ich möchte nicht nur ein „like“ vergeben, sondern mich für diese tolle Ausarbeitung ganz explizit bedanken!!

Danke für die Wertschätzung, freue mich immer, wenn ich helfen kann.

Das Video habe ich mich mir nicht angeschaut, muss ich auch nicht.

Dieser Mann heißt Alexander Raue, ist mir zwar nicht persönlich, aber doch seine „Geschichte“ bestens bekannt und er hätte unzählige Fehler vermieden, wenn er VOR Beginn seiner "Investorenkarriere" bei mir "in die Schule" gegangen wäre.

Ich bin seit den 1990er Jahren im Immobilienbereich unterwegs und lebe davon, damit, dadurch, dafür.

Aber es geht hier nicht um mich.

Alexander hat die gut 50 Wohnungen auch nur deshalb kaufen können, weil die meisten günstige Buden im Osten waren/sind und er eine herausragende Bonität aufgebaut hat, indem er als IT-Fachkraft von Deutschland in die Schweiz gewechselt ist, um dort einen überdurchschnittlich gut bezahlten Job anzunehmen.

Mehrere Personen die ich kenne, haben dieses ebenfalls in den letzten Jahren gemacht, sie haben in Deutschland 50-60k € p.a. verdient und nun in der Schweiz für ähnliche Jobs (ein wenig mehr Verantwortung) aktuell zwischen 85 und 120k € p.a. (also bis 120.000 Euro pro Jahr).

Durch diese Einkommenssituation in Verbindung mit unbefristeten Arbeitsverträgen haben die Banken es einfach gehabt (wegen des guten "Kapitaldienst") auch zu 100% zu finanzieren oder darüber hinaus (wenn man die Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis finanziert, nennt man das 110%- oder auch 115%-Finanzierung, je nach Höhe der Grunderwerbsteuer und ob mit oder ohne Makler).

Nun, durch die Tatsache, dass Alex überwiegend günstige Buden in C-Lagen oder D-Lagen geschossen hat, gibt es auch aufgrund der Lagen/Qualität immer wieder Probleme mit Mietern, seien es Hartz IV-Empfänger (die ja nicht automatisch schlechte Mieter sind, es gibt auch jede Menge anständige darunter) oder Mietnomaden. Wenn dann alles "knapp auf Kante" und ohne EK finanziert ist, ohne oder auch nur mit ganz wenig Eigenkapital und kaum Rücklagen bestehen, geht einem schon mal die Muffe, wenn man plötzlich die zerstörte Behausung nach dem Auszug eines Mietnomaden mit bspw. 30-40k € oder mehr sanieren muss. Also immer ausreichend Rücklagen für solche Szenarien bilden, das predige ich seit Jahrzehnten.

Alex hier kam aber immer aus solchen Nummern raus, warum wohl, wegen den guten Einnahmen.

Er hat nach meiner Wahrnehmung unfassbar viele Anfängerfehler gemacht, die auch richtig Kohle oder Rendite gekostet haben, ABER er hat gemacht!

Er hat sich nicht von den ganzen Angsthasen anstecken lassen, die mal vom Schwager des Bruders der Cousine aus Niedertupfingen gehört haben, dass der Nachbar von ihm echt Stress wegen seinen Häusern hatte, weil Mieter A mal nicht gezahlt hat oder Mieter B den Toilettensitz verschlissen hat.

Nein, Alexander Raue hat gemacht, vieles falsch, aber immer weiter. Letztlich zählt die Summe, das Ergebnis und das ist schon jetzt mehr als erfreulich.

Und dafür: Chapeau, Alexander!

Nur deshalb konnte er nun seinen gut bezahlten Job in der Schweiz kündigen (ob das eine gute Idee war, wird sich zeigen), genug Kohle verdienen mit seinen Videos, seinem Blog, seinen Immobilien und kann sich nun voll und ganz darauf konzentrieren, aus den Fehlern zu lernen und weiter wachsen.

Und auch Respekt dafür, dass er seine ganzen Fails und Misserfolge schonungslos aufgezeichnet und erklärt hat, dafür aus dem gesamten Immobilienzirkus viel Gelächter, Hohn, Spott ertragen hat und dennoch weiter gemacht hat.

So, Jungs und Mädels, kann mir nicht vorstellen, dass Alex hier im Forum ist, aber war auch irgendwie nice, das mal runter zu schreiben und auch eine kleine Message an die ganzen „Gegenbeispielsortierer“ zu senden, die immer wieder rumheulen, wie scheixxe doch Immobilien angeblich wären, die Zwangsenteignung sämtlicher Betonklötze kurz bevor stünde, oder eine Zwangshypothek in alle Grundbücher eingetragen würde.

die Zeiten der GutUndGünstig€inKäufe sind schon länger abgefahren,

wer zuspät aufspringt, wie bei allem im Leben...., ob bei Mädel oder Hütte

die Pr€isZeit des runterhandeln ist vorbei "AufWärts immer runter nimmer"

aber wenn man noch genau 7Jahre warten kann wird es günstiger in Asylmanien

Gruss
alibaba
PS: es wird immer Menschen geben die "nicht reden, sondern machen" , die werden auch meist die Gewinner
im BockSpiel des Leben sein iss einfach so

Moin,

bezeichne mich nicht unbedingt als Immobilien-Profi, glaube aber auch, ein wenig mitreden zu können. In den letzten 30 Jahren habe ich auch mehr als 40 Wohneinheiten erworben oder neu gebaut, voll saniert und in die Vermietung gebracht. Allerdings bediene ich nicht das Hartz4-Segment, sondern das obere Segment. Die Häuser/Wohnungen befinden sich allesamt in A und B-Lagen. Die Sozialwohnungen würde ich mir definitiv nicht kaufen.

Habe auch ein paar Anmerkungen zu dem Herrn Raue. Ich finde den ehrlich gesagt aufgrund seiner Naivität unterhaltsam

Zitat von Argentum Amicum

Alexander hat die gut 50 Wohnungen auch nur deshalb kaufen können, weil die meisten günstige Buden im Osten waren/sind und er eine herausragende Bonität aufgebaut hat, indem er als IT-Fachkraft von Deutschland in die Schweiz gewechselt ist, um dort einen überdurchschnittlich gut bezahlten Job anzunehmen.

Mehrere Personen die ich kenne, haben dieses ebenfalls in den letzten Jahren gemacht, sie haben in Deutschland 50-60k € p.a. verdient und nun in der Schweiz für ähnliche Jobs (ein wenig mehr Verantwortung) aktuell zwischen 85 und 120k € p.a. (also bis 120.000 Euro pro Jahr).

Eine gute Bonität baut man sich nicht mit einem Gehalt von 85 TEUR auf Bei der Kreditvergabe spielen neben der gegebenen Kapitaldienstfähigkeit vor allem auch die Blankoanteile eine entscheidende Rolle. Man kann also nicht immer weiter Wohnungen ohne Eigenkapital kaufen, da der Beleihungswert und vielmehr die Beleihungsgrenze deutlich unter den heute bewilligten Kaufpreisen liegt. So ist ab einem gewissen Zeitpunkt der Einsatz von Eigenkapital erforderlich. Bei Herrn Raue hat das wohl bisher funktioniert, weil die Beleihungswerte der Wohnungen aufgrund der heutigen Situation eben zugelegt haben und er den vorhandenen Spielraum beim Sicherheitenwert ausgenutzt hat. Ich habe mindestens 50%, meistens 75% Eigenkapital eingesetzt und die Gebäude jeweils kernsaniert und somit den heutigen Stand der Technik und Anforderung an Wohnraum erreicht. Die nächsten 20 Jahre ist da Ruhe an der Renovierungs-Sanierungsfront.
Der Herr Raue macht vermutlich den entscheidenden Fehler, der allzu häufig gemacht wird: Er verfrühstückt die AfA, die das zu versteuernde Einkommen aus V+V mindert und somit zu mehr "Netto" im Portemonnaie führt. Die sollte allerdings für später anfallende Reparaturen beiseite gelegt werden. Das nennt man Substanzverzehr. Die Instandhaltungsrücklagen in Wohneigentümergemeinschaften sind i. d. R. viel zu niedrig angesetzt und reichen regelmäßig nur für eine kleinere Investition (z. B. neue Heizung, mal ein paar Fenster) aus. Die Art von Immobilien, die er hält, sind eine tickende Zeitbombe. Wenn da mal ein Flachdach gemacht werden muss, wird schnell mal ein 5-stelliger Betrag je Wohnung fällig.

Geschafft hat man es, wenn einem ein potentieller Mietausfall von 50% nicht umhaut

Grüße
Goldhut

Zitat von Goldhut

Moin,

bezeichne mich nicht unbedingt als Immobilien-Profi, glaube aber auch, ein wenig mitreden zu können. In den letzten 30 Jahren habe ich auch mehr als 40 Wohneinheiten erworben oder neu gebaut, voll saniert und in die Vermietung gebracht. Allerdings bediene ich nicht das Hartz4-Segment, sondern das obere Segment. Die Häuser/Wohnungen befinden sich allesamt in A und B-Lagen. Die Sozialwohnungen würde ich mir definitiv nicht kaufen.

Habe auch ein paar Anmerkungen zu dem Herrn Raue. Ich finde den ehrlich gesagt aufgrund seiner Naivität unterhaltsam

Eine gute Bonität baut man sich nicht mit einem Gehalt von 85 TEUR auf Bei der Kreditvergabe spielen neben der gegebenen Kapitaldienstfähigkeit vor allem auch die Blankoanteile eine entscheidende Rolle. Man kann also nicht immer weiter Wohnungen ohne Eigenkapital kaufen, da der Beleihungswert und vielmehr die Beleihungsgrenze deutlich unter den heute bewilligten Kaufpreisen liegt. So ist ab einem gewissen Zeitpunkt der Einsatz von Eigenkapital erforderlich. Bei Herrn Raue hat das wohl bisher funktioniert, weil die Beleihungswerte der Wohnungen aufgrund der heutigen Situation eben zugelegt haben und er den vorhandenen Spielraum beim Sicherheitenwert ausgenutzt hat. Ich habe mindestens 50%, meistens 75% Eigenkapital eingesetzt und die Gebäude jeweils kernsaniert und somit den heutigen Stand der Technik und Anforderung an Wohnraum erreicht. Die nächsten 20 Jahre ist da Ruhe an der Renovierungs-Sanierungsfront.Der Herr Raue macht vermutlich den entscheidenden Fehler, der allzu häufig gemacht wird: Er verfrühstückt die AfA, die das zu versteuernde Einkommen aus V+V mindert und somit zu mehr "Netto" im Portemonnaie führt. Die sollte allerdings für später anfallende Reparaturen beiseite gelegt werden. Das nennt man Substanzverzehr. Die Instandhaltungsrücklagen in Wohneigentümergemeinschaften sind i. d. R. viel zu niedrig angesetzt und reichen regelmäßig nur für eine kleinere Investition (z. B. neue Heizung, mal ein paar Fenster) aus. Die Art von Immobilien, die er hält, sind eine tickende Zeitbombe. Wenn da mal ein Flachdach gemacht werden muss, wird schnell mal ein 5-stelliger Betrag je Wohnung fällig.

Geschafft hat man es, wenn einem ein potentieller Mietausfall von 50% nicht umhaut

Grüße
Goldhut

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Nun, Goldhut, der Unterhaltswert von Alexander ist ja unbestritten.

Dass es neben dem Kapitaldienst weitere Faktoren gibt, ist klar.

Mit einem Gehalt von bspw. 120k € p.a. baut man allerdings auch Eigenkapital auf und auch das gehört zum Aufbau einer gewissen Bonität, ebenso wie das Schufa-Scoring und das bankinterne Scoring.

Dass die Beleihungswerte natürlich für den langfristigen Aufbau eine Rolle spielen, ist ebenfalls unstrittig.

Dennoch läuft es in diesem Fall hier weiter, auch über die 50 Wohnungen hinaus und zwar genau so lange, bis die Banken sagen, dass sie ohne Einsatz von Eigenkapital oder Abtretung von Ersatzsicherheiten nicht weiter finanzieren.

In diese sogenannte Übergangsfalle, in die alle hinein tappen, die Beleihungsgrenzen, Eigenkapitalanteile und Kapitaldienst nicht im Auge behalten, kann man dann schneller kommen, als einem lieb ist.

Hinzu kommt ja auch, dass die Banken die Nettokaltmieten bei der Ermittlung des Kapitaldienst nicht zu 100% bei den Einnahmen ansetzen, sondern für Mietausfälle und weitere Risiken zwischen 20 und 30% abziehen. Das erschwert dann nochmal die weitere Kreditvergabe.

Nichtsdestotrotz können wir hier unendlich darüber fachsimpeln, dass er keinen Kredit mehr bekommen dürfte aufgrund dieser oder jener Regelung, aufgrund von Basel III, aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie usw.

Er macht trotzdem weiter, solange die Banken das Spiel mitmachen.

Dass ihm das ganze Konstrukt natürlich um die Nase fliegen kann, wenn die Immobilienpreise mal einkrachen sollten, ist allerdings auch klar.

Wenn bis dahin nicht genug getilgt ist, werden die Banken schlicht Ersatzsicherheiten verlangen. Wenn diese dann nicht da sind, geht es an den Verkauf des Portfolios.

Ich wünsche ihm, dass er diese Erfahrung nicht machen muss.

Ich kann gut nachvollziehen, was Du meinst, Goldhut und ich war da auch eher „langsam und langweilig“ mit hohen Eigenkapitalanteilen unterwegs.

Okay, den Leverage Effekt/Hebeleffekt durch eine hohe Fremdkapitalquote habe ich somit sicherlich nicht maximal genutzt und der Aufbau hat dadurch natürlich länger gedauert, ich konnte und kann dafür aber sehr ruhig schlafen und muss mir keine Sorgen machen, ob ich irgendwelche Darlehen in einer bestimmten Höhe oder Zeit zurück führen muss.

Sei es drum, da muss eben jeder seinen eigenen Weg finden.

Der eine möchte es schneller und nimmt ein hohes Risiko in Kauf und der andere nimmt sich etwas mehr Zeit und legt mehr Wert auf Sicherheit und Nachhaltigkeit.