Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Trollinger · 14. März 2023, 17:00

So wie es aussieht, kommt ja die Zangssanierung von Gebäuden bis 2030/2033 auf die Energieklasse E/D.

Was kann man sich darunter vorstellen? Alles, was ich im Internet gefunden habe, ist total schwammig.
Von Enteignung aller bis "betrifft nur alte Bruchbuden" ist alles dabei.

Was hat z.b. ein unsaniertes Haus mit Ölheizung aus 1970? (Bei mir bei vielen älteren Leuten im Dorf Standard.)
Was hätte ein Haus aus 1970 mit gedämmter Fassade (ohne Dachdämmung, da unbewohnt) und hochwertigen Fenstern aus ca. 2004-2010? (In der Familie)
Usw.
Gibt es da Übersichten, was da auf einem zukommt? So ganz grob.

Marek · 14. März 2023, 17:42

Moin,

letztlich geht es um den Energieverbrauch pro m².
Tabellen gibt es quasi "überall".
So als Hausnummer:
Das Haus wo ich wohne hat einen Verbrauch von 25.000 kwh (Gas - Brennwert) und offiziell rd. 100 m².
Somit 250 kwh / Jahr / m².
Fenster neu, div. Dämmung (Fußböden, ...),
aber Mauern und Dach noch nicht gedämmt.

Das Ding aufzurüsten (Dach, Fassade) würde so bummelig gerechnet mindestens 50.000 € kosten.
Ob das dann überhaupt reicht bei so einem alten Turm scheint mir fraglich...
Für 50 Mille kriege ich übrigens auch eine Menge Gas?!

Fazit: Wirtschaftlich gesehen ist die Bude damit ein Totalschaden,
zumal unklar ist ob / wann / wie der ganze Wahnsinn noch verschärft wird...

Liebe Grüße
Marek

Bembelpetzer · 14. März 2023, 17:46

Trollinger schrieb:

So wie es aussieht, kommt ja die Zangssanierung von Gebäuden bis 2030/2033 auf die Energieklasse E/D.

Was kann man sich darunter vorstellen? Alles, was ich im Internet gefunden habe, ist total schwammig.
Von Enteignung aller bis "betrifft nur alte Bruchbuden" ist alles dabei.

Was hat z.b. ein unsaniertes Haus mit Ölheizung aus 1970? (Bei mir bei vielen älteren Leuten im Dorf Standard.)
Was hätte ein Haus aus 1970 mit gedämmter Fassade (ohne Dachdämmung, da unbewohnt) und hochwertigen Fenstern aus ca. 2004-2010? (In der Familie)
Usw.
Gibt es da Übersichten, was da auf einem zukommt? So ganz grob.

Grenze Deine Suche mal auf den Zeitraum Ende 2021 bis Herbst 2022 ein. Damals war das ja bereits Thema und es gab einige Zusammenfassungen die aussagekräftiger waren, als die in den letzten zwei drei Wochen.

Ansonsten anbei ein aktueller Artikel von Haufe.
Gebäudebestand: EU-Parlament stimmt für Sanierungspflicht | Immobilien | Haufe

Kinderkram · 14. März 2023, 18:04

Bei Fragen wenden sie sich an ihren Gebäude-Energieberater.

Die Klassifizierung findest du mit guckel: effizienzklasse Häuser.
Das ist ein Tabelle mit der Überschrift: Übersicht Energieeffizienzklassen Haus.

Jeder Energieeffizienzklasse mit den Buchstaben A-n ist ein Verbrauch an Energie/m² x a zugeordnet.
bspw. C = 75-100 kWh/qm x a

Wie viele qm hat das Haus offiziell, also laut genehmigtem Bauantrag/Bauanträgen.
Wie viel Heizöl, Gas, etc. wird verbraucht pro Jahr.

Der Heizwert für Heizöl, HeL ist 10 kWh/l; Erdgas/Stadtgas 5 kWh/m³; Fl.gas 6,77 kWh/l

wenn das Haus runde 100 qm Wohnfläche hat und dafür im Jahr 1000 l HeL verbrannt werden ergibt sich aus der Formel: 10.000 kWh (Für das Heizöl) / 100 qm ein Energiebedarf von 100 kWh/m².

So isy ist das.

Allerdings weiß ich auch noch nicht, ob Kochen mit Stadt- oder Fl.gas und/oder die Warmwasserbereiung da mit zu berücksichtigen ist oder aus der Betrachtung der Energieeffizienzklasse rasu bleibt.

Eine 3 köpfige Familie hat einen Energiebedarf für Warmwasser von mind. 2.000 kWh/a, max. 3.000 kWh/a = 200-300 l Hel.

Der Bedarf zum Kochen ist im Vergleich zum 100% Energiebezug marginal und liegt zwischen 300 und 1000 kWh bei Stadtgas = 60-200 m³ oder 45-130 l Fl.gas.

Trollinger · 14. März 2023, 18:46

Vielen Dank! Die Umrechnung von Heizölverbrauch zu kWh/l hat mich auf die richtige Spur gebracht! Geht ja einfacher als gedacht. Als grobe Faustregel hat es schonmal für Entspannung gesorgt.
Das wird ausgesessen wie die Corona-Impfung!

Goldhut · 14. März 2023, 18:53

Kinderkram schrieb:

Wie viele qm hat das Haus offiziell, also laut genehmigtem Bauantrag/Bauanträgen.
Wie viel Heizöl, Gas, etc. wird verbraucht pro Jahr.

Moin,

und genau da liegt der Fehler. Die meisten glauben, es ginge um einen Verbrauchsausweis. Weit gefehlt, es wird der Bedarfsausweis als Grundlage genommen und da wird jedes Bauteil bewertet. Viele Objekte werden dann mindestens 1 oder 2 Klassen abfallen. Der Verbrauchsausweis ist übrigens auch nicht ganz so einfach zu ermitteln, wie dargestellt. Es fehlen zig Komponenten/Einflussgrößen, angefangen vom individuellen Energiegehalt des Gases bis hin zum örtlichen Klima (Durchschnittstemperaturen, Klimazone, Sonnenstunden usw.). Das macht selbstredend ein Programm. Dennoch bringt die Methode ein Näherungswert zustande. Einen Unterschied gibt es noch zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis: Letzterer ist i. d. R. 500- 750 EUR teurer, weil viel! aufwendiger.

Grüße
Goldhut

Lupus · 14. März 2023, 18:54

Es gibt zwei Methoden, die Energieeffizienzklasse zu bestimmen.

Gemessen, d.h. nach tatsächlichem Verbrauch für die Heizung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr als Durchschnitt der letzten drei Jahre.

oder

Errechnet, nach Quadratmeter Oberfläche des Hauses, Dämmung, Wärmedurchgangskoeffizient, Fenster, trallala.
Ist natürlich viel komplizierter, fehleranfälliger, manipulierbarer und - festhalten - BESSER!
(für wen wohl?)

Bei 100-130 Kwh/Jahr und qm ist die Klasse D, bis 160 dann E.

Goldhut · 14. März 2023, 18:56

Lupus schrieb:

Ist natürlich viel komplizierter, fehleranfälliger, manipulierbarer

Moin,

genau anders herum. Beim Verbrauchsausweis kann ich bescheixxen, was das Zeug hält. Beim Bedarfsausweis geht das nicht.

Grüße
Goldhut

Lupus · 14. März 2023, 18:59

Es darf gelacht werden.

Mit dem Wärmedurchgang fängt das schon an.

Ich bin gut in Mathe, und ich kann dir versprechen, das man da so ziemlich alles errechnen kann, was man will.
Jedenfalls ohne das es ein Normalbürger bemerkt.

Der Verbrauch kann überprüft werden, Lügen zum Trotz.

ECU · 14. März 2023, 19:00

Goldhut schrieb:

Beim Verbrauchsausweis kann ich bescheixxen, was das Zeug hält. Beim Bedarfsausweis geht das nicht.

Doch, oder darf ich in deine sanierten Wände bohren, um den genauen Wandaufbau zu bestimmen.
Oder in den Fußboden des EG, wo du FB-Heizung verlegt hast.
Luft ist auch da, man muss sie nur finden ...

Goldhut · 14. März 2023, 19:04

ECU schrieb:

Doch, oder darf ich in deine sanierten Wände bohren, um den genauen Wandaufbau zu bestimmen.Oder in den Fußboden des EG, wo du FB-Heizung verlegt hast.
Luft ist auch da, man muss sie nur finden ...

Moin,

die Fußbodenheizung erkenne selbst ich mit meiner 0815- 800 EUR-Wärmebildkamera. Ein Sachkundiger erkennt sehr schnell, wie Deine Wand aufgebaut ist. Zudem muss man Bauunterlagen zum Objekt beibringen und da steht der Aufbau auch drin.

Grüße
Goldhut

Kinderkram · 14. März 2023, 19:08

ja richtig, für die Klassifizierung wird der bedarfsausweis zugrunde gelegt.
Dort sind viele Parameter normiert - egal ob zutreffend oder nicht - das Ergebnis soll ja vergleichbar sein.

Und ihr Skeptiker (wegen bscheißer, etc.) gebt euch keinen Illusionen hin, die Software für die Berechnung der Bedarfsausweise listet alle üblichen Baustoffe, -arten, nach Epochen auf.

Der Energieberater, der auf solche Software zugreift wird sich keine Blöße geben und das schön nach Norm und lokalen Gegebenheiten berechnen: bspw. im Rheinland Bimsbeton-2-Kammer-Hohlblocksteine 24, 36,5 er oder in Bayern entsprechend Ziegel.

Außerdem gibt´s ja Pläne, die das Ergebnis i. d. R. lediglich verbessern, aber nie verschlechtern, denn Software und EB nehmen immer den schlechteren Fall an.

Ich weiß sehr genau, wovon ich schreibe!

ECU · 14. März 2023, 19:13

Goldhut schrieb:

Zudem muss man Bauunterlagen zum Objekt beibringen und da steht der Aufbau auch drin.

Der Gebäudeenergieberater wird nicht schadensträchtig in deiner Wand bohren und auch nicht unbedingt eine Wärmebildkamera verwenden. Gut wenn bei euch die Bauakten vollständig sind. Hier kann man das ruhig vergessen.
Das gibt es nichts mit Wandaufbau und ähnlichem. Was, wenn du ein saniertes oder 35 Jahre altes Haus gekauft hast. Wo ist wer verpflichtet Unterlagen beizubringen oder zu übergeben, geschweige denn, aufzubewahren ? Das du das als Sanierer oder ich als Eigenbauer machst, ist ne ganz andere Nummer. Ob du sie findest, wenn es zu deinem Nachteil ausfallen könnte, glaube ich doch auch nicht. Da ist Luft, ganz bestimmt.

Goldhut · 14. März 2023, 19:42

Kinderkram schrieb:

Der Energieberater, der auf solche Software zugreift wird sich keine Blöße geben und das schön nach Norm und lokalen Gegebenheiten berechnen: bspw. im Rheinland Bimsbeton-2-Kammer-Hohlblocksteine 24, 36,5 er oder in Bayern entsprechend Ziegel.

Moin,

der Wärmedurchgangskoeffizient muss nicht errechnet werden, der steht bereits für die einzelnen Materialien fest. Nur die Stärke des Wandaufbaus ist dann noch relevant. Die Software hat selbstredend für alle Epochen die entsprechenden Werte parat (von der Bruchsteinwand bis zum Kalksandstein der verschiedenen Härteklassen). Keine Ahnung, wie anscheinend in den anderen Teilen der Republik Bedarfsausweise "hingerechnet" werden, aber mein Energieberater wird ab und zu durch die DENA geprüft, indem einzelne Ausweise vor Ort auf Korrektheit geprüft werden. Die bestimmt auch, welche registrierten Ausweise das sind und verliert seine Zulassung bei offensichtlichen Gestaltungsauslegungen. Komischerweise habe ich bei jedem von mir gekauften Objekt selbst feststellen können, wie der Wandaufbau aussieht, ohne gleich das Gebäude einzureißen. Übrigens ist der Wandaufbau eines von vielen relevanten Bauteilen. Genauso entscheidend sind das Dach bzw. die oberste Geschossdecke, das Heizsystem, die Fenster, die Kellerdeckenisolierung usw. Allerdings bin ich nur Laie und habe lediglich etwas mehr als 4 Dutzend Bedarfsausweise erstellen lassen und beschäftige mich "hobbymäßig" mit der Sanierung und dem Bauen von Gebäuden. Verbrauchsausweise kann ich vollkommen nach belieben manipulieren, indem ich Wohnraum einige Zeit unbewohnt lasse, ergänzend ordentlich mit Holz heize, um den Verbrauch des primären Energieträgers zu senken usw.

Grüße
Goldhut

P.S.: In meiner Gegend sind die Bauakten seit ca. 1880 komplett vorhanden.

carokann · 14. März 2023, 19:50

Kinderkram schrieb:

Der Heizwert für Heizöl, HeL ist 10 kWh/l; Erdgas/Stadtgas 5 kWh/m³; Fl.gas 6,77 kWh/l

Erdgas hat ca 10 kWh/m3, nicht fünf.

Lupus · 14. März 2023, 19:58

Ich mach es mir jetzt mal ganz frech ganz einfach und behaupte: wer mehr auf errechnete Werte baut als auf gemessene, ist nicht gut beraten.
Beim Errechnen von was auch immer kann errechnet werden was immer gewünscht wird.
Beim Messen kann auch beschissen werden, sicher - aber es kommt raus.

Als Laie hast du Bedarfsausweise erstellen lassen für DICH.

Sag was du willst, manipuliert wird überall, und leichter ist es dort, wo es nur rechnerisch zugeht.

Du machst es dir mit Sicherheit zu Nutze, wenn die Rechnerei es hergibt. Das ist ja auch selbstverständlich.
Aber ich bleibe dabei - messen ist genauer als rechnen.

P.S.: Sowohl als Dienstleister, der diese Berechnungen anstellt als auch als Nutznießer (Besitzer) ist man natürlich gut beraten, denn da ist man ja auf der Gewinnerseite.
Gibt es da nicht inzwischen zahlreiche Fälle von Neubauten (der öffentlichen Hand), die sich entgegen den errechneten Werten als wahre Energiefresser herausstellten?

Und was den Wärmedurchgangskoeffizient betrifft - es geht nicht um ein Material, sondern den Verbund. Bei Fenstern vor allem um die Einpassung. Alle die Ritzen, Ecken, Nordseiten. Gerade bei Altbau wird man wohl mit der Rechnerei besser fahren. Ich gehe mal davon aus, das du genau weißt, was du tust - und Glückwunsch dazu.

Kinderkram · 14. März 2023, 20:38

@carokann

ja, stimmt, sorry, da bin ich eben eine fake aufgesessen oder weiter darüber nachzudenken.

@Goldhut
kann ich bestätigen + die DENA ist einen gierige Geldquelle.

Deflationator · 14. März 2023, 23:17

Zwangssarnierung ist nicht nur pervers - das ist pure Klimadiktatur.
Man will wohl mit der Brechstange eine Industrierevolution.
Jedoch bringt diese gar nichts - und kostet nur viel Geld.

Ach ja... gab es eigentlich ein Referendum dazu?
Ich meine, wer, warum und weshalb hat das so bestimmt?
Bin ich damit einverstanden?
Warum sollen irgendwelche Lobbyisten sich die Taschen vollstopfen?

Sorry... aber der Immo-Markt ist für mich in DE/EU tot.
Hier ist gar nichts mehr normal. Sondern einfach nur krank.
Ich will Immobilie nicht mal mehr geschenkt haben.
Das ist wie ein Horror - aus dem man nicht mehr aufwacht.

Ich weiß nicht wo das alles enden soll...

Welche Konsequenzen drohen eig. bei Nichterfüllung?
Wenn man nicht zwangs~~geimpft~~sanert?

Kostet das 1000 € /Jahr (das wäre dann wohl der Lastenausgleich)
oder kommt man da wirklich in den Knast?
Oder wir das Haus gar enteignet?

Bei 1000 € / Monat würde ich z.B. nichts 50-100K in die Hand nehmen und sanieren...
Zudem besteht ja die Hoffnung, dass die EU in 10 Jahren kaputt ist...

ECU · 14. März 2023, 23:33

Deflationator schrieb:

Zwangssarnierung ist nicht nur pervers - das ist pure Klimadiktatur.

Ganz einfache: Es fehlen die Voraussetzungen !
- es gibt kein Material
- es gibt keine Energie, das Material herzustellen
- es gibt kein Geld, das Material ggf. zu bezahlen
- es gibt keine Handwerker, die das einbauen

Hoffentlich gibt es wenigstens genug Richter, die Hausbesitzer und als solche ebenfalls betroffen sind !

Deflationator · 14. März 2023, 23:42

ECU schrieb:

Ganz einfache: Es fehlen die Voraussetzungen !
- es gibt kein Material
- es gibt keine Energie, das Material herzustellen
- es gibt kein Geld, das Material ggf. zu bezahlen
- es gibt keine Handwerker, die das einbauen

Hoffentlich gibt es wenigstens genug Richter, die Hausbesitzer und als solche ebenfalls betroffen sind !

das ist doch alles nur Frage des Preises!
und man muß das dann zahlen - sonst kommt man in die Teufelsküche